Er zijn twee soorten bedrijfsruimtes, de middenstandsbedrijfsruimte (horeca- en winkelpanden) en overige bedrijfsruimte (kantoorruimte en opslag). Tussen deze twee vormen van huur zitten diverse verschillen, welke vooral zijn gelegen in de mate van bescherming van de huurder.

Middenstandsbedrijfsruimte (horeca- en winkelpanden)
De huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimtes vallen onder het wettelijk bereik van artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 BW duurt in beginsel 5 jaar, maar kan ook voor een langere termijn worden overeengekomen.

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, wordt na het verstrijken van deze vijf jaar van rechtswege verlengd met een termijn van vijf jaar. Niet in alle gevallen kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen. Daarbij dient in ieder geval een opzegtermijn van 1 jaar in acht te worden genomen.

Partijen kunnen tevens een overeenkomst voor de duur van langer dan 2 jaar, maar korter dan 5 jaar overeenkomen, mits partijen hiervoor toestemming hebben gekregen van de kantonrechter. Deze goedkeuring wordt uitsluitend verleend, indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of indien zijn maatschappelijke positie ten opzichte van die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder in redelijkheid geen bescherming nodig heeft.

Verhuurder en huurder zijn vrij een huurprijs overeen te komen. Slechts wanneer de huurovereenkomst in een verhogings- dan wel indexeringsclausule voorziet, kan de huurprijs conform deze bepalingen worden verhoogd.

Deze contractsvrijheid wordt begrensd door artikel 7:303 BW. Voor partijen bestaat de mogelijkheid dat zowel de huurder als de verhuurder de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen, indien de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Deze mogelijkheid bestaat alleen indien:

• de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, tegen de afloop van de duur van de huurovereenkomst
• in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken na de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Bij het vaststellen van de huurprijs zal de rechter kijken naar vergelijkbare bedrijfsruimtes in een vergelijkbare omgeving in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Onze advocaten staan zowel huurders als verhuurders bij in geschillen met betrekking tot de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimtes. Voor vragen ten aanzien van opzegging van de huurovereenkomst, de opzeggingsgronden en indeplaatsstelling bent u bij ons aan het juiste adres.

Overige bedrijfsruimte (kantoorruimte en opslag)

Voor overige bedrijfsruimtes (zoals kantoren) staat contractsvrijheid voorop. Er is geen minimale huurtermijn en het staat partijen vrij om hier onderling afspraken over te maken. Ook over de huurprijs voor het gehuurde mogen partijen onderling afspraken maken. Bij deze overeenkomst is het dus van belang dat de gemaakte afspraken goed worden vastgelegd.

Er is geen sprake van een vaste opzegtermijn. Partijen mogen deze termijn in onderling overleg bepalen. Is er helemaal geen opzegtermijn afgesproken, dan volgt uit de geldende jurisprudentie dat een opzegtermijn van drie maanden redelijk is.

De huurder van een overige bedrijfsruimte (ook wel artikel 7:230a-bedrijfsruimte genoemd) geniet geen huurbescherming zoals een huurder bij middenstandsbedrijfsruimte. Wel is er sprake van ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder gedurende 2 maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd niet tot ontruiming kan worden gedwongen.

Er zijn drie uitzonderingen wanneer huurders geen recht hebben op ontruimingsbescherming:

• indien zij zelf de huur opzeggen
• met beëindiging van de huurovereenkomst instemmen of
• veroordeeld zijn tot ontruiming wegens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun (huur)verplichtingen.

Onze advocaten staan zowel huurders als verhuurders bij in geschillen met betrekking tot de huur en verhuur van overige bedrijfsruimtes. Voor vragen ten aanzien van opzegging van de huurovereenkomst, de ontruiming en overige geschillen bent u bij ons aan het juiste adres.

Onbebouwde grond

Het is ook mogelijk dat er een huurovereenkomst is gesloten voor de huur van een onbebouwde onroerende zaak. Hierbij kan worden gedacht aan een onbebouwd terrein dat fungeert als parkeerplaats of een grasveld. De wetgever heeft geen specifieke bepalingen in het burgerlijk wetboek opgenomen voor de huur van onbebouwde grond. Derhalve dient te worden teruggevallen op de algemene regels van verbintenissenrecht en het huurrecht. Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW dient er bij opzegging van een huurovereenkomst voor onbebouwde grond in ieder geval rekening te worden gehouden met een opzegtermijn van één maand. Dit is het minimum. Het staat partijen vrij om in onderling overleg een langere termijn af te spreken.

In sommige gevallen kan de huurder in rechte opkomen tegen de opzegging door de verhuurder. De rechter zal dan op basis van de redelijkheid en billijkheid nagaan of de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval aan de opzegging in de weg staan.

In geval van connexiteit is er sprake van een situatie waarin mogelijk meerdere huurregimes van toepassing zijn. In deze situaties dient te worden bepaald wat de ‘hoofdzaak’ is (denk aan: een terras bij een restaurant of een parkeerplaats bij een winkelcentrum). Het huurregime van de hoofdzaak is dan ook van toepassing op de huurovereenkomst voor de onbebouwde onroerende zaak.

Bent u huurder of verhuurder van een onbebouwde onroerende zaak en heeft u vragen over een huurovereenkomst, de opzegging of het toepasselijke huurregime? Voor advies of juridische bijstand kunt u contact opnemen met onze advocaten.